GEG 2026 für Hausverwaltungen: Was sich zum 30. Juni 2026 ändert — und welche Entscheidungen jetzt anstehen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat seit Januar 2024 vor allem in einer Richtung Wirkung entfaltet: in der Bestandsverunsicherung. Für Hausverwaltungen in Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis nähert sich jetzt der eigentliche Stichtag — der 30. Juni 2026. Ab dem 1. Juli 2026 greift in Großstädten über 100.000 Einwohner die 65-Prozent-EE-Pflicht des § 71 GEG auch im Bestand. Wer eine defekte Heizung erst danach beauftragt, hat keine Wahlfreiheit mehr.

Der Stichtag: Was sich am 30. Juni 2026 konkret ändert

Bis zum 30. Juni 2026 dürfen Sie eine defekte Gas- oder Ölheizung in einem Bonner Bestandsgebäude durch eine neue fossile Anlage ersetzen — ohne Wärmepumpen-Pflicht, ohne 65-Prozent-Vorgabe. Diese Übergangsregel war ein politischer Kompromiss aus dem Heizungsstreit 2023 und wird zum 30.06.2026 in Bonn aufgehoben. Grundlage ist die kommunale Wärmeplanung, die für Großstädte bis Mitte 2026 vorliegen muss.

Die fünf Erfüllungspfade nach § 71 GEG

Das GEG kennt fünf rechtlich anerkannte Pfade zur Erfüllung der 65-Prozent-EE-Pflicht. Für Bestands-Mehrfamilienhäuser im Bonner Stadtgebiet sind faktisch drei davon relevant. Wir rechnen die Pfade in jeder Auslegung durch — die Entscheidung fällt selten ideologisch, fast immer nach Heizlast, Schornsteinsituation und Stellfläche.

Die fünfte Variante — Solarthermie als Hauptwärmeerzeuger — wird oft im politischen Diskurs genannt, ist aber für ein MFH mit ganzjährigem Warmwasserbedarf und winterlicher Heizlast technisch nie tragend. Sie kommt nur als Ergänzung zu einem der ersten vier Pfade vor.

Förderung 2026: KfW 458 und BEG-EM kombiniert

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude — Einzelmaßnahmen (BEG-EM) läuft 2026 für Heizungen ausschließlich über die KfW (Programm 458). BAFA ist nur noch für nicht-heizungsbezogene Maßnahmen zuständig. Für ein 24-WE-MFH mit Wärmepumpen-Umstellung sind 2026 in der Spitze 70 Prozent Zuschuss erreichbar — wenn die Bonus-Stapelung korrekt aufgesetzt ist.

• Grundförderung 30 %: gilt für alle Heizungs-Pfade nach § 71 GEG
• Klimageschwindigkeits-Bonus 20 %: bei Tausch funktionsfähiger fossiler Heizung > 20 Jahre, bis Ende 2028 zugesagt
• Einkommens-Bonus 30 %: nur für selbstnutzende Eigentümer < 40.000 € Haushaltseinkommen — im WEG-Kontext praktisch irrelevant
• Effizienz-Bonus 5 %: bei besonders effizienten Wärmepumpen (Kältemittel R290/Propan oder Wasser/Wasser-WP)
• iSFP-Bonus 5 %: nur für Einzelmaßnahmen außerhalb der Heizung (Dämmung, Fenster) — gilt 2026 nicht mehr auf den Heizungstausch selbst

WEG-spezifisch: Beschlussfähigkeit und Zeitfenster

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist der Heizungstausch ab 30. Juni 2026 keine reine Verwaltungsangelegenheit mehr, sondern eine bauliche Maßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG. Das bedeutet: Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit, sofern die Maßnahme der Modernisierung dient. Eine Sonder-Versammlung lohnt nur, wenn die nächste reguläre Eigentümerversammlung mehr als 8 Wochen entfernt liegt.

1. 1Vorab-Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 durch qualifizierten TGA-Planer oder Heizungsbau-Meister — ohne diese Zahl keine seriöse Auslegung
2. 2BEG-EM-Förderkalkulation durch qualifizierten Energie-Effizienz-Experten (EEE) — gelistet auf der Energie-Effizienz-Experten-Liste des Bundes
3. 3Kostenaufstellung in zwei Pfaden (Wärmepumpe + Hybrid) für die Eigentümerversammlung
4. 4Beschlussvorschlag mit Antrags-Bevollmächtigung (KfW-Antrag durch den Verwalter im Namen der WEG)
5. 5Auftragsvergabe nach Förderzusage — NICHT vorher

Heizlast und Auslegung: Wo der echte Hebel liegt

Die Diskussion um den Pfad nach § 71 GEG überlagert in der Praxis oft den eigentlichen Hebel: die korrekte Auslegung des Wärmeerzeugers. Wer eine Wärmepumpe nach Daumenformel mit 60 W/m² auslegt, kommt bei einem MFH mit 1.800 m² Wohnfläche auf 108 kW Nennleistung. Die tatsächliche Heizlast nach DIN EN 12831 liegt bei sanierten Bestandsgebäuden in Bonn aber regelmäßig zwischen 55 und 75 W/m² — die echte Heizlast liegt also bei 99 kW bis 135 kW, je nach Hüllfläche, Fensterqualität und U-Wert der Außenwände.

Diese Differenz von 10 bis 35 kW Nennleistung entscheidet über drei Dinge gleichzeitig: Investitionskosten (zwischen 8.000 und 28.000 € Differenz), Stellfläche im Heizraum, und JAZ im Übergangsbetrieb. Eine überdimensionierte Wärmepumpe taktet ständig, verliert COP und belastet die Verdichter-Lebensdauer. Eine unterdimensionierte Anlage zwingt im Winter zur Notheizung, was die GEG-Konformität gefährdet.

Kommunale Wärmeplanung Bonn: Wärmenetz-Vorrang prüfen

Die Stadt Bonn ist nach § 4 WPG (Wärmeplanungsgesetz) verpflichtet, bis zum 30. Juni 2026 eine kommunale Wärmeplanung vorzulegen. Stand Juni 2026 sind erste Wärmenetz-Vorranggebiete und -Eignungsgebiete in der Innenstadt, Bonn-Beuel und Bad Godesberg im Entwurf. Für Hausverwaltungen heißt das: bevor Sie sich für einen Pfad nach § 71 GEG entscheiden, sollten Sie prüfen, ob die Liegenschaft in einem solchen Vorranggebiet liegt.

• Wärmenetz-Vorranggebiet: Anschluss-Verpflichtung an das Fernwärmenetz möglich — Wärmepumpen-Investitionen können dann unverhältnismäßig werden
• Wärmenetz-Eignungsgebiet: Ausbau geplant, aber kein Anschlusszwang — eigene Heizungslösung weiter möglich, aber Förderung kann zugunsten Wärmenetz angepasst werden
• Wasserstoff-Netz-Eignungsgebiet: in Bonn praktisch nicht relevant — die Bonner Energie und Wasser GmbH plant kein H2-Netz für Wohngebiete
• Außerhalb aller Vorranggebiete: volle Flexibilität bei der Pfadwahl, keine kommunalen Restriktionen

Den aktuellen Stand der Bonner Wärmeplanung können Sie im Klimaschutzportal der Stadt einsehen. Wir empfehlen, vor jeder Heizungsumstellung in den Bonner Stadtbezirken Mitte, Beuel und Bad Godesberg die Karte zu prüfen und das Ergebnis im Auslegungs-Dossier zu dokumentieren — das schützt vor der späteren Frage in der Eigentümerversammlung, warum die WEG eine Wärmepumpe gekauft hat, obwohl ein Fernwärme-Anschluss geplant ist.

Drei Fehler, die Hausverwaltungen 2026 vermeiden müssen

Aus 42 Heizungs-Projekten der letzten 18 Monate im Bonner Stadtgebiet kristallisieren sich drei Fehler heraus, die in der Übergangsphase besonders teuer werden:

1. 1Tauschen einer intakten 12-jährigen Brennwertanlage in Panik vor dem 30.06.2026. Eine funktionierende Anlage darf weiter betrieben werden — die Reparaturpflicht über die wirtschaftliche Lebensdauer hinaus existiert nicht. Wer eine intakte Anlage ohne Anlass austauscht, verschenkt 8 bis 12 Jahre Restlaufzeit plus die noch nicht beschlossenen Förder-Konditionen ab 2027.
2. 2Beauftragung vor Förderzusage. Häufigster Fehler bei Eilfällen — Heizung fällt aus, Verwalter beauftragt einen Notdienst, der EEE wird erst eine Woche später eingebunden. Verlorene Zuschüsse von 40.000 – 90.000 € bei mittelgroßen MFH sind real.
3. 3Auslegung ohne Heizlastberechnung. Faustformel-Auslegungen (W/m² × Wohnfläche) führen in 70 Prozent der Fälle zur Überdimensionierung. Eine 90-kW-Wärmepumpe in einem MFH mit echter Heizlast von 62 kW taktet ständig, läuft mit schlechter JAZ und kostet 15.000 € unnötig. Die Heizlastberechnung kostet 1.200 – 1.800 € und ist immer wirtschaftlich.

Entscheidungs-Zeitfenster: Wer noch im Bestandsschutz handeln will

Wer eine alte, aber funktionierende Heizung in einer Bonner Liegenschaft hat und im Bestandsschutz handeln möchte — also vor dem 30.06.2026 fossil oder hybrid umstellen will — sollte bis spätestens Mitte März 2026 die Eigentümerversammlung einberufen und beschlossen haben. Auftragsvergabe an einen TGA-Fachbetrieb mit eigener Mannschaft realistisch bis Mitte April, Umsetzung bis Mitte Juni. Danach werden die Auftragsbücher der Bonner Heizungsbauer voll.

Was wir für Bonner Hausverwaltungen vorbereitet haben

Für Hausverwaltungen mit GEG-relevanten Liegenschaften in Bonn, Bornheim, Königswinter und im Rhein-Sieg-Kreis übernehmen wir die komplette technische Vorbereitung: Bestandsaufnahme, Heizlastberechnung nach DIN EN 12831, GEG-Konformitätsprüfung beider relevanter Pfade, BEG-EM-Förderkalkulation in Abstimmung mit unserem festen EEE-Partner, Beschlussvorschlag inklusive Kostenaufstellung und Auslegungs-Dossier für die Eigentümerversammlung. Die Unterlagen liefern wir in einem Format, das 1:1 als Anlage zum Beschluss eingereicht werden kann.

Mehr zum Vorgehen unter Leistungen → GEG & Sanierungsfahrpläne. Bei konkretem Anlass — alte Heizung im Bestand, geplante Eigentümerversammlung, oder bereits laufendes Förder-Verfahren — bitte eine Projektanfrage stellen. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden mit einer ersten Einschätzung, ob ein Bestandsschutz-Tausch oder direkt eine 65-%-EE-Lösung für die Liegenschaft das wirtschaftlich ehrlichere Vorgehen ist.