Strangsanierung im bewohnten Mehrfamilienhaus: Der 14-Tage-Phasenplan, der wirklich funktioniert

In über 80 Prozent unserer Strangsanierungen wohnen die Mieter weiter in der Wohnung — Auszug ist die Ausnahme, nicht die Regel. Das ändert die Aufgabe komplett: Aus einem Sanitär-Projekt wird ein logistisches Projekt mit Sanitär-Anteil. Wer das nicht erkennt, baut technisch sauber, scheitert aber an Beschwerden, Verzögerungen und Mietminderungen.

Voraussetzungen: Was vor Tag 1 passiert sein muss

• Bestandsaufnahme mit Wandöffnung an einer Referenz-Etage — Material, Verlauf, Asbest-/Bleidichtungs-Verdacht klären
• Schlüsselplan: zentrale Schlüsselübergabe oder Mieter-vor-Ort-Plan, ohne diesen Punkt verzögert sich jeder Tag um Stunden
• Wasser-Bypass für Nachbarstränge installiert und drucktest
• Mieterkommunikation: 6-4-2-Tage-Schema (siehe unten) — schriftlich UND persönlich am Anschlagbrett
• Notdienst-Hotline für die Bauphase mit eigener Durchwahl — bei uns Standard
• Dokumentation des Bestands per Foto-Beweis pro WE — schützt vor unberechtigten Schadensforderungen

Der 14-Tage-Phasenplan

Beispielprojekt: 6-Etagen-MFH, ein Trinkwasser- und ein Abwasserstrang, je 6 Bäder vertikal verbunden. Werktage Mo–Fr, keine Wochenend-Arbeit (Lärmschutzauflage Stadt Bonn).

Tag 1–2 · Demontage und Wandöffnung

Sanitärobjekte raus, Fliesen-Vorwand aufgebrochen, Schutt-Container vor Ort. Pro Etage 1 Tag, 2 Monteure, 1 Helfer. Wichtig: Wasserabsperrung pro Etage, nicht zentral — sonst werden 5 Etagen ohne Grund stundenlang trockengelegt.

Tag 3–4 · Altstrang-Demontage und Materialprüfung

Verzinkter Stahl raus, Bleidichtung an Muffen geprüft (in 50er-Bauten häufig — fachgerechte Entsorgung erforderlich), Abwasserrohr (Gussleitung oder PVC-Altbestand) entfernt. Bei Asbest-Verdacht in Spachtelmasse: TRGS 519 — wir haben dafür einen zertifizierten Subunternehmer im Standby.

Tag 5–7 · Neuer Strang und Druckprobe

Trinkwasserstrang aus Geberit Mapress Edelstahl (DVGW-zertifiziert), thermische Trennung von der Kaltwasserleitung, Abwasser aus Geberit Silent-Pro für Schallschutz nach DIN 4109. Druckprobe an Tag 7 mit Protokoll an die Hausverwaltung — vor dem Verputzen, nicht danach.

Tag 8 · Geberit-Vorwand und Spülrandlos-Vorbereitung

Vorwand-Installation Duofix oder Kombifix, je nach Wand-Statik. Spülkasten Sigma 8 mit Spülrandlos-Anschluss. Wir setzen die Vorwand immer komplett vor dem Verputzen, nicht parallel — die Verputzer-Kollegen arbeiten dann an einer planen Fläche und sind ein Drittel schneller.

Tag 9–10 · Verputzen und Trocknung

Maschinenputz auf Vorwand und Wandöffnungen, Trocknungszeit 24 Stunden. Während der Trocknung: kein Mieter-Zugang ins Bad, dafür haben wir den Schlüsselplan. Wenn der Schlüsselplan fehlt, wird das hier zum Engpass.

Tag 11 · Fliesen

Fliesen sind nicht zwingend Teil einer Strangsanierung — aber wenn die Hausverwaltung sie mitbeauftragt, planen wir einen Tag dafür ein. Mit eigener Fliesen-Mannschaft (kein Sub), das ist ein Qualitäts- und Tempo-Faktor.

Tag 12 · Sanitärobjekte

WC, Waschtisch, Dusche/Wanne, Armaturen — Marken laut Vorgabe der Hausverwaltung (typisch Geberit für die Sanitärtechnik, Vigour für die Keramik- und Möbel-Linie). Anschluss, Silikon, Funktionsprüfung pro Objekt mit Foto-Beweis.

Tag 13 · Funktionsprüfung und hygienische Spülung

Trinkwasser-Spülung nach VDI 6023 mit Protokoll, Probenahme bei Bedarf, Funktionsprüfung aller Mischbatterien und WC-Spülungen. Dieser Tag ist nicht verhandelbar — wer ihn rauskürzt, riskiert Legionellen-Probleme im Folgejahr.

Tag 14 · Übergabe und Dokumentation

Übergabeprotokoll mit Hausverwaltung, Foto-Dokumentation pro WE, Mängelliste (sofern vorhanden), DVGW-Konformitätserklärung, Wartungsbuch. Mieter erhalten ein einseitiges Hand-out: was geändert wurde, wie die neue Mischbatterie zu bedienen ist, Notfallnummer für die ersten 4 Wochen.

Mieterkommunikation: Das 6-4-2-Tage-Schema

Mieter brauchen keine täglichen Updates — sie brauchen Verlässlichkeit. Wir arbeiten mit drei Kommunikationspunkten:

• 6 Werktage vorher: schriftliche Ankündigung (Brief, kein E-Mail-Verteiler) — exaktes Tag-für-Tag-Programm, Wasser-/Strom-Abschaltzeiten, Notfallnummer
• 4 Werktage vorher: Anschlag im Treppenhaus mit Tagesplan und Foto des verantwortlichen Bauleiters
• 2 Werktage vorher: persönlicher Klingelgang durch den Bauleiter — kein Monteur, sondern derjenige, der unterschrieben hat. Schafft Vertrauen, klärt Sonderfälle (Schicht-Mieter, ältere Bewohner) und verhindert 90 Prozent der späteren Beschwerden

Drei Fehler, die Generalunternehmer vermeiden müssen

1. 1Kein Wasser-Bypass für Nachbarstränge. Wer plant, dass das ganze Haus für 14 Tage ohne Warmwasser ist, plant am Mietrecht vorbei. Bypass kostet 1 Tag Vorbereitung, spart Mietminderungen in fünfstelliger Höhe.
2. 2Subunternehmer für die Demontage. Wir haben es oft erlebt: Demontage durch Sub, Aufbau durch Stammmannschaft. Übergabe-Reibung, niemand fühlt sich verantwortlich für entstandene Schäden, Mieter beschweren sich gegen die falschen Leute. Eine Mannschaft von Tag 1 bis 14 — das ist die Voraussetzung für 14 Werktage Bauzeit.
3. 3Verputz parallel zur Sanitär-Montage. Vermeintlich schneller, in Wahrheit immer langsamer. Verputzer und Sanitärmonteur arbeiten in der gleichen 1,2-m-breiten Vorwand-Nische. Das funktioniert nie. Sequenziell ist schneller — auch wenn es paradox klingt.

Was Hausverwaltungen vorab klären sollten

• Beschluss in der Eigentümerversammlung mit konkreter Kostenaufstellung pro WE — nicht nur Pauschalbetrag
• Mietminderungs-Reservoir kalkulieren (5–10 % der Bauzeit-Miete sind realistisch)
• Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum klären — Strang ist Gemein­schaft, Sanitärobjekte sind Sonder­eigentum, Vorwand strittig
• Versicherungs-Status prüfen — die Bauleistungsversicherung sollte 14 Tage vor Baubeginn aktiv sein, nicht erst am ersten Tag

Wenn Sie eine Strangsanierung im belegten Bestand planen oder gerade in einer ärgerlichen Bauphase stecken: Projektanfrage stellen, wir melden uns innerhalb von 24 Stunden — und übernehmen auf Wunsch auch ein Feuerwehr-Projekt von einem anderen Unternehmer.